Alternativa alla donazione di un immobile

Qual è in ambito immobiliare la migliore alternativa alla donazione di un immobile? Sicuramente la cessione dell’immobile con obbligo di mantenimento, ma vediamo di fare chiarezza.

Con donazione si intende un atto gratuito relativo a un immobile e i notai distinguono tra:

• donazione diretta, quando genitori o nonni donano un proprio immobile a figli e nipoti;
• donazione indiretta, quando il figlio acquista un immobile da un terzo alla presenza del genitore donante, che prende parte all’atto notarile indicando che il denaro proviene da lui.

Anche la donazione diretta dell’immobile deve perfezionarsi con un atto ad hoc e alla presenza di due testimoni. Tuttavia esiste una valida alternativa alla donazione di un immobile, che offre alla persona maggiori garanzie e non toglie nulla agli eredi. Pochi conoscono, ad esempio, l’istituto giuridico della cessione con obbligo di mantenimento, che non prevede il pagamento di una somma di denaro.

In questo caso il soggetto acquirente non paga ma si obbliga ad eseguire prestazioni di mantenimento del donante in termini di dare (alimenti, medicinali, vestiario) e di fare (compagnia, assistenza, pulizia della persona della casa). Questa alternativa alla donazione prevede anche la possibilità di estendere l’obbligo del versamento di una retta a un istituto per anziani o disabili se il cedente dovesse accedervi.

Nel contratto personalizzato si vanno ad individuare chiaramente impegni e obblighi che, se non osservati, portano alla cessione della donazione con obbligo di mantenimento per inadempimento.

Alternativa alla donazione di un immobile: l’atto di cessione con obbligo di mantenimento

A differenza della donazione di immobili, la formalizzazione dell’atto di cessione è libera e prevede in alcuni casi il coinvolgimento di una onlus, un sacerdote o un’associazione caritatevole. Si tratta di soggetti privi di interesse economici e che sono autorizzati ad accedere all’immobile con cadenza periodica per verificare il rispetto degli obblighi, soprattutto se il cedente è in età avanzata, disabile o oggettivamente dipendente da terzi.

Una volta che l’accordo è stato preso con l’aiuto di avvocati, notai e commercialisti, in un preliminare si formalizza l’atto davanti al notaio e alla presenza di testimoni. In questo caso il contratto di cessione con obbligo di mantenimento deve prevedere una clausola risolutiva che, in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, prevede lo scioglimento dell’accordo.

Un notaio con prezzi bassi ed adeguati alle operazioni da effettuare in questa fase sarà indispensabile per lo svolgimento dell’intera pratica.

Gli impegni di chi ottiene l’immobile sono mirati, specifici e dettagliati e rendono subito evidenti eventuali inadempienze che portano alla risoluzione del contratto. Non manca la dovuta attenzione al profilo psicologico, per cui anziano e beneficiario devono essere consapevoli dei diritti e degli obblighi di un contratto di “cessione con obbligo di mantenimento”.

Donazione e cessione: dettagli del contratto

La scelta di ricorrere al contratto di “cessione con obbligo di mantenimento” va valutata attentamente e in particolare andrà tenuto conto del fatto che:

• gli acquirenti devono mantenere i livelli di prestazioni promesse;
• il bene oggetto della cessione con obbligo di mantenimento non sarà oggetto di eredità;
• deceduto il cedente non vi saranno obblighi o problematiche relativi a rivendita o restituzione;
• che il contratto può riguardare tutti i figli meritevoli, in modo da non creare litigi;
• che l’istituto della cessione con obbligo di mantenimento può essere modulato per solo uno dei figli;
• che l’istituto si adatta al cedente-vedovo senza figli che non dispone di persone di fiducia legate da vincoli di parentela.

Oltre a questo il beneficiario o compratore, se in presenza dei requisiti, potrà godere delle agevolazioni per acquisto prima casa.

I rischi della donazione di immobile: i consigli di notaio roma

Chi sceglie un’alternativa alla donazione può anche evitare i rischi che ne conseguono e spesso superare i vantaggi fiscale dell’atto di donazione. Tra questi:

• possibilità per il donante di richiedere la revoca della donazione per ingratitudine o atti gravissimi commessi dal donatario;
• possibilità entro 10 anni dalla morte del donante per altri eredi di richiedere la restituzione al fine di ottenere la quota legittima dell’effettiva successione;
• possibilità entro 20 anni dalla trascrizione della donazione di richiedere il saldo della quota corrispondente, anche nel caso di nuovo proprietario che, pur estraneo alla donazione, dovrà restituire il bene o corrispondere ulteriore denaro.

Come vedi in caso di compravendita di immobile, donazione o cessione di immobile con obbligo di mantenimento è importante rivolgersi ad uno studio notarile qualificato.